Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln - Guide

Steht die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs leer oder nutzt du sie selbst (Eigennutzung), kannst du keine tatsächliche Miete als Datengrundlage heranziehen. In diesem Fall verlangt das Finanzamt bei der Kaufpreisaufteilung, dass du mit der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete rechnest (der fiktiven Miete, die du auf dem Markt erzielen könntest).

Die beste Quelle: Der örtliche Mietspiegel

Am einfachsten und rechtssichersten ist der Rückgriff auf den offiziellen Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Viele Orte ab 50.000 Einwohnern verfügen mittlerweile über einen solchen qualifizierten Mietspiegel.

Google einfach nach „Mietspiegel [Name deiner Stadt]“. Häufig findest du ein kostenloses PDF direkt auf der offiziellen Website der Stadtverwaltung oder des entsprechenden Dezernats.
Suche in dem Dokument nach den dazugehörigen Tabellen für Kaltmieten.
Die Miete (ausgedrückt in Euro pro m²) richtet sich in der Regel nach dem Baujahr, der Wohnungsgröße und teilweise der Ausstattung/Lage (z.B. einfache, mittlere, gute Wohnlage).
Lies den für dein Objekt zutreffenden durchschnittlichen Quadratmeterpreis ab (oft als Mittelwert einer Preisspanne angegeben) und multipliziere diesen Wert mit der gesamten Wohnfläche der Immobilie. Rechne diesen Monatswert mal 12, um die Netto-Jahreskaltmiete für den Rechner zu erhalten.

Vergleichsmiete Rechner

Miete pro m² (€)

Wohnfläche (m²)

Ergebnis

0,00 € / Jahr

(0,00 € / Monat)

Sind die Kosten der Vermietung (Instandhaltung, Hausverwaltung etc.) hier schon berücksichtigt?Nein. Die Netto-Jahreskaltmiete ist wirklich nur die reine Grundmiete (ohne Nebenkosten oder Heizung). Kosten für Instandhaltung, Verwaltung oder Leerstandsrisiko (sogenannte Bewirtschaftungskosten) musst und darfst du hier nicht abziehen. Diese Kosten werden in der Kaufpreisaufteilung separat berücksichtigt und können mit unserem Bewirtschaftungskosten-Rechner vorbereitet werden.

Ist eine höhere oder niedrigere Miete besser für die AfA?Für dich als Investor ist eine höhere Miete förderlicher.
Warum? Je höher die Miete, desto höher wird der Ertragswert des Gebäudes in der Rechnung. Das verschiebt die Gesamt-Kaufpreisaufteilung zugunsten des Gebäudes (der Gebäudeanteil steigt). Da du nur das Gebäude (ca. 2% pro Jahr) abschreiben kannst und der Grund und Boden nicht abschreibbar ist, bedeutet ein höherer Gebäudeanteil höhere steuerliche Abschreibungen (AfA).

Gibt der Mietspiegel also eine Spanne vor (z.B. 10€ - 14€ je nach Ausstattung/Zustand), solltest du argumentativ versuchen, einen Wert im oberen Bereich anzusetzen (z.B. weil das Bad renoviert ist oder ein Balkon existiert), um das Maximum an Steuerersparnis zu erhalten.

Tipp für das Finanzamt:

Mache zur Sicherheit immer einen Screenshot von der betreffenden Tabelle aus dem Mietspiegel, markiere die von dir gewählte Zelle und lege den Ausdruck als Beleg zu deiner berechneten Kaufpreisaufteilung.

Alternativen: Wenn kein Mietspiegel existiert

In kleineren Gemeinden gibt es sehr oft keinen offiziellen Mietspiegel. In diesen Fällen hast du folgende Möglichkeiten, die du gegenüber dem Finanzamt auch glaubhaft begründen solltest:

Vergleichsobjekte: Wenn du Nachbarn hast oder Vergleichsobjekte kennst, die aktuell vermietet sind, kannst du deren Kaltmiete ansetzen. Laut Gesetz genügen drei Vergleichsobjekte.
Immobilienportale: Suche auf Plattformen wie ImmoScout24 oder Immowelt nach vergleichbaren Objekten in der direkten Nachbarschaft, die aktuell zur Miete angeboten werden. Mache Screenshots der Anzeigen!
Mietspiegel von Nachbargemeinden: Wenn eine direkte Nachbargemeinde mit ähnlicher Struktur (Größe, Lage, Infrastruktur) über einen Mietspiegel verfügt, wird das Finanzamt diesen in den meisten Fällen als Schätzgrundlage akzeptieren.
Mietwertgutachten: Als letzter, teuerster Weg bleibt ein offizielles Gutachten eines Sachverständigen. Für die reine Kaufpreisaufteilung ist das aber meistens unverhältnismäßig teuer.