Kaufpreisaufteilung Rechner
Ermittle deinen Gebäudeanteil mit einer vereinfachten Berechnung im Ertragswertverfahren, angelehnt an die BMF-Arbeitshilfe. Trage dokumentierte Werte ein und lade die Herleitung als PDF herunter.
Wird automatisch berechnet aus Baujahr und Kaufjahr.
Offizielle Anleitung des BMF
Weitere Infos zur genauen Erfassung deiner Objektdaten in der Kaufpreisaufteilung findest du in der detaillierten Anleitung des Bundesfinanzministeriums (BMF).
Warum ist die Kaufpreisaufteilung wichtig?
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie kannst du die Anschaffungskosten steuerlich geltend machen (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA).
Das Finanzamt erlaubt diese Abschreibung jedoch nur auf das Gebäude, da Grund und Boden sich laut Steuerrecht nicht "abnutzen". Die korrekte Aufteilung deines Kaufpreises ist daher entscheidend für deine jährliche Steuerersparnis.
Wie funktioniert die BMF Arbeitshilfe?
Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt eine Arbeitshilfe (meist als Excel-Tool) zur Verfügung. Diese ist eine steuerliche Vereinfachung und nicht identisch mit einem vollständigen Verkehrswertgutachten. Je nach Datenlage kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren in Betracht. Dieser Rechner bildet das Ertragswertverfahren vereinfacht ab. Der berechnete Gesamtwert ergibt sich dabei aus der Summe zweier Bestandteile:
Bestandteil 1Bodenwert
Ergibt sich aus dem aktuellen Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche (unter Beachtung ggf. vorhandener Miteigentumsanteile).
Bestandteil 2Gebäudeertragswert
Wird aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag berechnet. Von den Mieteinnahmen werden Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dann wird der Anteil des Bodens (Liegenschaftszins) herausgerechnet. Der verbleibende Ertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert.
Wie finde ich den Bodenrichtwert?
Den aktuellen Bodenrichtwert für deine Immobilie kannst du in den meisten Gebieten kostenlos online einsehen. In Nordrhein-Westfalen (z.B. Düsseldorf) findest du diese Daten unter BORIS-NRW. Andere Bundesländer haben ähnliche Systeme (z.B. BORIS-BW).
Ist der Rechner verbindlich?
Unser Rechner bildet das Ertragswertverfahren vereinfacht und nachvollziehbar ab. Er bietet eine Orientierung für deine Einkommensteuererklärung, ersetzt aber nicht die vollständige BMF-Arbeitshilfe oder ein Gutachten.
Bitte beachte, dass Vergleichswert- und Sachwertfälle, lokale Anpassungsfaktoren oder eigene Gutachten zu anderen Ergebnissen führen können.
Gesetzlich legitimiert durch den BFH
Die Aufteilung erfolgt nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der ermittelten Werte von Grund und Boden sowie Gebäude. Achte darauf, dass Eingabewerte wie Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer belegbar sind.